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　　对于刚需来讲，房价下跌应该是特别高兴的事，因为房价越跌，能买的房子就越大、质量也越高。

　　对于刚需来讲，房价筑底后上涨也未必是坏事，只要不是大涨，就还ok，因为起码可以确定——买了之后不会再跌了。

　　我这几天试图研究不同板块、不同品质的小区，乃至同一个小区，不同户型的情况，我发现了一个很有意思的事：

　　就算再差的板块，也有上涨的户型，比如全网吐糟的天通苑的一些小区，两居室价格竟然比去年贵了三四十万，而且不是个例哦，有持续稳定的成交。

　　就算再好的板块，也有补跌的户型，比如我去年预测准确的双井、朝青、新北苑、西二旗、霍营、望京、万柳、上地、德胜等等，虽然不少明星户型价格有所提高，但是一点都不耽误另外一部分户型的补跌。

　　对此，我觉得各位要回归房产的本质，无论你是自住还是投资，要算清你的成本。

　　因为房价在过去两年内普跌了20%左右，所以对于多数选择来说，过去成本一般以“负值”呈现，未来成本当然就是“正值”了。

　　比如某小区的A户型跌幅为20%，你买来自住，绝大多数人都不可能住几十年，一般5-8年较为常见，那我稳妥点，按7年持有。

　　比如我首付30%，那我的首付就是240万，按照年化2.5%的定存计算，我的首付成本是240*2.5%=6万，持有7年就是42万。

　　想让它变成负数，那就提高首付，或者降低贷款利率，因为首付成本比按揭稍低。

　　或者你先持有半年后，把3.15%的贷款优化成2.3%的，那成本一下就下来了，我粗算了一下，最优解的情况下，最长持有8.7年综合成本为≤0，这里就不再赘述和计算了。

　　为什么我要搞这个简单的模型，从职业投资客的角度看，它并不科学，但问题是，屏幕前的各位，有几个是职业投资客呢？

　　一般来说，大家都应该归为“刚需”，这个“刚”不是说你马上就要买，而是说，长期来看，除了买北京优质房，你觉得也没啥太安全的资产策略了。

　　跟是不是通胀我觉得都没关系了，你试想啊，按照我上面的例子，持有7年如果综合成本最后≤0的线年的时候，你算上贷款和本金成本的科学前提下，你比2016年买房的人成本都低（北京房价普遍回到2016年，且这里还没算那些16年买房者后期的成本），那你还怕啥？

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